Puedes bajar la plantilla de costos por noche de Kunas haciendo clic en este enlace: Modelo de Costos por Noche
0) Antes de empezar
Usa la moneda que deseas (COP/USD/CLP/BRL/MXN)
No inventes líneas. Si un costo no existe → 0.
Inventario noches ≠ ocupación.
1) Hoja Operación (portafolio completo)
Paso 1.1 — Define el tamaño del portafolio
Número de unidades (N) → escribe cuántas unidades hay (ej. 10).
Noches del período → escribe cuántas noches vas a analizar (ej. 30).
Paso 1.2 — Calcula inventario noches (portafolio)
Debe ser:
Inventario noches = N × Noches del período
Ej: 10 × 30 = 300
Paso 1.3 — Ingresa costos fijos de operación (PM)
En el bloque de costos fijos mensuales:
Nómina (operación/adm)
Arriendos Oficina
Telecomunicaciones (Celulares, Internet , etc.)
Contabilidad/legal
Marketing fijo
Otros
Estos son los costos fijos de la operación del PM, no son los costos fijos del activo. En caso que desees mostrar los costos fijos a un propietario, solo debes usar los costos fijos del activo del punto 2.1
➡️ Esto alimenta Total costos operación.
Paso 1.4 — Calcula overhead operación por noche
Overhead por noche = Total costos operación / Inventario noches
Este número es el “prorrateo” del costo fijo del PM por noche disponible.
2) Hoja Unidades (datos por unidad)
Para cada unidad (U1, U2, U3…):
Paso 2.1 — Ingresa costos fijos del activo (OBLIGATORIOS)
Arriendo mensual (Coloque un valor real y comercial)
Administración
Seguros
Internet
Cargos fijos de los servicios públicos (En cada factura encontrará ese valor)
Otros fijos propios de la unidad
Paso 2.2 — Ingresa supuestos operativos de la unidad
Noches promedio por estadía
Huéspedes promedio por reserva
Estos dos números son clave para prorratear variables. Puedes utilizar los datos históricos de Airbnb o de tu PMS si usas uno.
3) Hoja Supuestos (uniformes)
Paso 3.1 — Costos por reserva (se prorratean por noches promedio)
Limpieza (por salida) → valor por reserva
Si en los costos fijos de nómina se contempla el personal de limpieza coloque 0 aqui
Paso 3.2 — Lavandería (ÚNICA del modelo)
La lavandería se calcula por pieza:
Sábanas: min/max por reserva
Toallas: min/max por reserva
➡️ Se suman y luego se prorratean por noches promedio.
Paso 3.3 — Insumos y aseo (Min/Max)
No se ingresan “kits”.
Se ingresan consumos:
Baño: por huésped-noche (ml, unidades, etc.) + precio min/max
Aseo hogar: por reserva (ml) + precio min/max
Artículos: costo min/max por reserva
Todo debe ser consumo × precio.
Los consumos que ofrece la plantilla son los promedios de la industria.
4) Hoja Reposición / Depreciación (activos)
Paso 4.1 — Ingresa activos
Por activo:
Valor
Vida útil min (ciclos)
Vida útil max (ciclos)
Paso 4.2 — Calcula depreciación por reserva
Depreciación mínima/reserva = Valor / Vida útil max
Depreciación máxima/reserva = Valor / Vida útil min
⚠️ Los costos de reposición de depreciación son generalmente NO tomados en cuenta en los costos variables.
5) Hoja Operación / Resumen por unidad (costo por noche)
Para cada unidad, el modelo debe construir:
Paso 5.1 — Costo fijo por noche (unidad)
(Arriendo + admin + tecnología + seguros + otros fijos x unidad) / noches del período
Paso 5.2 — Overhead operación por noche
Trae el overhead calculado del portafolio (Paso 1.4)
Paso 5.3 — Variables por noche (Min/Max)
Variables por reserva / noches promedio por estadía
Variables por huésped-noche / (según huéspedes promedio)
Paso 5.4 — Reposición + lencería por noche (Min/Max)
Depreciación por reserva / noches promedio
Paso 5.5 — Costo total por noche (Min/Max)
Costo total Min/noche = fijos + overhead + variables Min + reposición Min
Costo total Max/noche = fijos + overhead + variables Max + reposición Max
6) Hoja Escenario comercial (precios)
Paso 6.1 — Precio mínimo recomendado
Igual al Costo total Min/noche
(Piso para no perder dinero)
Paso 6.2 — Precio objetivo recomendado
Precio objetivo = Costo total Min/noche × (1 + margen)
(o si tu política es conservadora: usar Max)
7) Diferencia práctica (sin cambiar el modelo)
Administración delegada (lo que ve el owner)
Solo se muestran:
Costos directos del activo (arriendo potencial, admin, seguros, etc.)
Precio mínimo / objetivo
No se presentan:
Nómina PM
Tecnología PM
Overhead PM
Arbitraje (uso interno PM)
Se usa el modelo completo tal cual:
Incluye overhead y costos del PM
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