1. Registro Nacional de Turismo (RNT) actualizado y vigente
Todo prestador de vivienda turística debe estar inscrito y mantener el registro vigente ante Confecámaras. Si no lo renuevas, se suspende automáticamente.
Base legal: Decreto 2590/2009 → Decreto Único 1074/2015 → reforzado por Decreto 2106/2019, art. 61 → Ley 2068/2020.
Dónde tramitarlo: rnt.confecamaras.co
2. Autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal (si aplica)
Si tu inmueble está sometido a propiedad horizontal, el reglamento del edificio debe autorizar expresamente el uso turístico. Si no lo autoriza, el administrador de PH está obligado a reportarlo.
Base legal: Decreto 2590/2009, art. 3 (modificado por Decreto 4933/2009) + Ley 1558/2012, art. 34 + régimen general de PH: Ley 675/2001.
3. Certificado o verificación de uso de suelo compatible
Tu inmueble debe estar en una zona donde el POT permita la actividad de hospedaje (zonas de media/alta mixtura en Medellín). Esta es la parte más local de todo el marco normativo — no depende de una ley de turismo, sino del ordenamiento territorial de la ciudad.
Base legal: Ley 388/1997 (Ley de Desarrollo Territorial) + Acuerdo POT vigente de Medellín (Acuerdo 048/2014, actualmente en revisión).
4. RUT al día
Obligación tributaria general de cualquier persona natural o jurídica que ejerce una actividad económica, no es exclusiva del turismo.
Base legal: Estatuto Tributario / normativa DIAN.
5. Registro mercantil (si operas varios inmuebles o de forma habitual)
Solo es obligatorio si operas de manera profesional/habitual — no aplica automáticamente a quien arrienda un solo inmueble ocasionalmente.
Base legal: Código de Comercio (Decreto 410/1971), arts. 19 y 26, activado por la presunción de "prestador" de la Ley 2068/2020, art. 34, parágrafo 1 (arrendar más de un inmueble).
6. SIRE y TRA registrados en las plataformas de gobierno
Cada huésped extranjero debe reportarse en el Sistema Integrado de Registro de Extranjeros (SIRE) de Migración Colombia, y cada huésped en general debe registrarse en la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA).
Base legal: SIRE: Decreto 1067/2015 + Resolución 2357/2020 (Migración Colombia). TRA: Ley 1558/2012, art. 30 (parágrafo) + resoluciones Mincit.
Dónde tramitarlo: tra.mincit.gov.co
7. Certificación vigente de bomberos (Medellín y Bogotá)
Tu unidad, al operar como negocio de hospedaje, se trata como un establecimiento de comercio independiente — el certificado del edificio no la cubre. Puedes autogestionarla en línea en Medellín si tu unidad tiene hasta 100 m² y riesgo bajo. En Bogotá verificar el criterio vigente directamente en bomberosbogota.gov.co, la UAECOB maneja algo equivalente en espíritu pero distinto en forma — para establecimientos de bajo riesgo, históricamente han usado un esquema de "autorrevisión": el interesado recibe una capacitación (presencial o virtual) y luego diligencia un formulario de autorrevisión, en lugar de una inspección técnica completa.
Base legal: Ley 1575/2012 (Ley General de Bomberos), art. 42, modificado por Ley 1796/2016, art. 7.
Dónde tramitarlo: sigesh.medellin.gov.co / bomberosbogota.gov.co (Para la ciudad de medellín y Bogotá respectivamente)
8. Código de conducta ESCNNA visible en el inmueble
Todo prestador turístico debe adoptar y exhibir el código de conducta contra la explotación sexual de niños, niñas y adolescentes.
Base legal: Ley 679/2001, arts. 16, 17 y 19 + Ley 1336/2009, arts. 1 y 5 (condiciona la inscripción/renovación del RNT a esta adhesión) + Resolución 3840/2009 (Mincit, modelo oficial).
9. Póliza de responsabilidad civil para los huéspedes
Debe cubrir daños a huéspedes y terceros: muerte, lesiones corporales, incapacidad, daños a bienes y gastos médicos. El "AirCover" de Airbnb no sustituye este requisito — es una protección de la plataforma, no una póliza formal emitida por una aseguradora vigilada en Colombia.
Base legal: Ley 2068 de 2020.
Dónde tramitarla: modalidad anual, con un corredor de seguros o directamente con aseguradoras como Sura, Mapfre, Allianz, Axa Colombia, Seguros Bolívar o Chubb (vigiladas por la Superintendencia Financiera). También existen plataformas especializadas con cobro por estadía/noche en lugar de prima anual fija.
10. Contribución parafiscal al turismo (FONTUR)
Todo prestador inscrito en el RNT debe pagar trimestralmente el 0,25% de sus ingresos operacionales por la actividad turística. Es obligatorio y no se puede trasladar al huésped.
Base legal: Ley 1101/2006 + Decreto 1338/2021.
Dónde tramitarlo: se gestiona junto con el RNT en rnt.confecamaras.co
11. Pago vigente a SAYCO-ACINPRO
Aplica si tu apartamento tiene televisor, parlante o sistema de streaming a disposición de los huéspedes — igual que un hotel, se paga por cada unidad si tienes varios apartamentos. Puede exigirse el comprobante durante una visita de control.
Base legal: Ley 23/1982, art. 216 + Ley 232/1995 + Decreto 1879/2008.
Dónde tramitarlo: sayco.org o acinpro.org.co (ACINPRO tiene sede en Medellín: Cra. 46 N° 53-15, Torre 46, piso 6 — tel. (4) 511 1105).
Tener estos 11 puntos al día reduce casi todo el riesgo frente a cualquier carta, visita o requerimiento de la Alcaldía, independientemente de cómo esté redactada la comunicación que recibas.